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房地产税法来了?

时间:2018-04-12   访问量:22

这两年对于房产税关注越来越高。为房产税立法,在2018年就被列入十三届全国人大常委会的立法日程。所以今年两会期间,全国人大对于“房地产税”的提案和讨论继续是社会关注的内容。


虽然日前,财政部条法司公布2019年立法工作安排中并没有提及房地产税。

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但在同一天公布的《2018年财政部立法工作情况》中,条法司就表示,2018年的立法工作中已经完成了房地产税法配套法规起草工作。

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作为会计,你们应该知道,虽然房产税法还没有“立”起来,但房产税是我国正在收的一个税种。一般来说,公司租用的办公室,企业使用的房产是要交房产税的。接下来一起了解一下现行的房地产税吧。


◆◆现行房产税◆◆


现行房产税主要有2011年1月8日修订版的《中华人民共和国房产税暂行条例》。

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房产税是向房产的产权所有人缴纳,征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区。而且房产税作为地方税,具体征收细则由各省、自治区、直辖市人民政府规定。所以房产税计征缴纳要根据房产所在地的细则执行。如你在上海市,买了一套房子在广州,房产税要到广州交。


房产税的纳税义务人是产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。当产权转让、出典时,房产产权就转移给新的所有者(即受让、承典人)。当产权属于全民所有,或者产权未确定,由房产经营管理的单位、代管人、使用人纳税。


◆◆房产税的计征方式◆◆


房产税有两种计征方式,从价计征和从租计征。所以房产税的计税税率也有两个。当房产从价计算时,税率为1.2%,当房产从租计征时,税率为12%。但2001年1月1日起,个人按市场价格出租居民住房用于居住的,房产税税率为4%。


从价计征房产税时,应纳税额是根据房产原值一次减除10%至30%后的余值计缴。房产原值减除比例,根据房产所在地的房产税施行细则规定为准。


另外,税务总局对房产原值有相关说明,如《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》(国税发〔2005〕173号),把房产的附属设备、配套设施也计入房产原值计征房产税,但更换更新这些设备后的价值不计入。这类附属设备是以房屋为载体、不可随意移动的,如给排水、取暖、消防、中央空调、煤气管道等。会计做账的时候要注意区分,对该计入的计入原值,对非房产原值部分则不计入。


当房产为企业自用时,房产税额是这样算的:

应纳房产税额=房产账面原值×(1-减除比例)×1.2%。



举个例子


A公司有一套100万的房产,按余值减除30%缴纳房产税,房产税额计算如下


100万*(1-30%)*1.2%=8400元


房产税按年征收、分期缴纳,这8400元的房产税是一年要缴纳的。


如果A公司把这办公室出租,每个月租金1000元,一年租金共12000元,所以企业一年应交房产税1440元。


会计对房产税记账时,计入“应交税费”科目的“应交房产税”明细科目核算。会计分录应该这样记:

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◆◆试点征收房产税◆◆


我们要注意一点,在现行房产税暂行条例里,个人所有非营业用的房产属于免纳房产税范围。2011年国务院常务会议同意进行对个人住房征收房产税改革,并由试点所在省(自治区、直辖市)人民政府从实际出发制定征收办法。这一改革让房产税更受关注。而上海和重庆就是比较早的试点地区,这两个地区对于个人住房征收房产税怎么规定的?

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对比两地的实施细则,我们可以看到,两地的实施细则对于征税对象、税率、计税依据,甚至是房产税款的用途都是不同的。所以两地房产计算房产税也是不一样。下面结合例子看看。

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注意,当成交价格低于上海市上年度交易平均价格的一半,税率为0.4%。是否适用0.4%,由当年的临界价格决定,这个价格每年调整,2017年标准为51820元,2018年为49732元。


举例一:上海市民卢先生一家四口,原有一套2011年前买的住房90平方米,2018年再买了一套180平方米的住房。现在,卢先生的家庭住房面积合算共270平方米,人均62.5平方米,超出免征税人均住房面积。所以这个家庭应该缴纳房产税的面积为(270-60*4)平方米,即30平方米。卢先生成交第二套住房的均价为60000元,超过2018年的临界价格49732元,使用0.6%的税率。


所以,卢先生买了这套房后要交的房产税为:


(270-60*4)*60000*70%*0.6%=7560元

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重庆市2017年主城个人新购高档住房房产税起征点为13941元/平方米,2018年为15455元/平方米,2019年为17630元/平方米。


举例二


重庆市民章先生的家庭原来有一套独栋住宅,建筑面积为230平方米,2018年交易单价为16000元/平方米。14000元/平方米超过上两年主城9区商品住房成交均价的2倍(15455元),但没达到三倍,适用税率0.5%。


章先生应交房产税为(230-180)*16000*0.5%=4000元。


上海-重庆


对个人征收房产税还在试行阶段,而且各地差异巨大,在房产税立法之前,我们还要持续关注官方的政策通告。而对于非个人住房征收的房产税征收,国家和各地政府有相关说明的请以官方通知文件为准。


注意:文中案例不作为实际纳税依据,具体计算金额与实际金额可能会有误差,实际缴纳金额应该以当地税务机关书面通知金额为准。


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